[부동산뽀개기②] 전세자금대출 알아보기

본 글은 제가 경험한 부동산 계약들과 이 과정에서 검색하며 얻은 정보들을 토대로 제가 이해한 내용들을 정리한 글입니다. 따라서 실제 부동산•경제 용어의 정의나 개념의 오류가 있을 수도 있는 글이라는 점을 감안하여 읽어주시기 바랍니다. 부동산에 처음 입문하시는 분들께 도움이 되었으면 합니다.

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1. 전세자금대출이란

전세자금대출이란 우리가 전세를 구하기 위한 보증금이 필요할 때 받을 수 있는 대출을 말합니다. 일반적으로 은행이 고객에게 대출을 해줄 때 이를 돌려받을 수 있게끔 믿을 만한 것이 있어야합니다. 예를 들어 집을 매매하기 위한 주택담보대출의 경우 우리가 사려는 집을 담보로 하여 대출을 해주기 때문에, 내가 돈을 못갚는 경우 은행은 해당 주택을 팔아 돈을 받아낼 수 있습니다. 반면에 전세자금대출은 그렇게 보증해줄 수 있는 것이 없기 때문에, 은행과 고객 사이에 보증기관이 끼게됩니다. 보증기관은 대표적으로 주택도시보증공사, 한국주택금융공사, 서울보증보험이 있으며 이 기관들이 고객에 대해 보증을 해주면 은행은 보증기관을 신뢰하여 고객에게 돈을 빌려주게 됩니다.

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2. 재원별 차이

2.1. 기금재원대출

• ex. 버팀목전세대출, 디딤돌대출, 보금자리론
• 특정 은행 상품이 아니며, 정부에서 국민들의 주거 안정을 위해 투입한 기금(국민주택기금)을 재원으로 하는 상품
• 시중 은행들이 국민주택기금을 수탁은행으로서 실행하는 역할을 함
• 은행의 고유 상품들보다 금리가 낮은편
• 자격 조건이 까다로우며 한도가 낮음

 

2.2. 은행재원대출

• 각 은행의 자금을 재원으로 운영하는 상품
• 기금재원대출에 비해 금리가 높지만, 한도가 높음

 

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3. 보증기관별 차이

3.1. 주택금융공사 (주신보) HF

• 임차보증금의 80% 이내에서 최대 2억2200만원까지 가능
• 주택으로 분류되는 건물이라면 전부 다 보증이 가능
• 세 보증기관 중 보증해 줄 수 있는 주택의 종류가 가장 많음
• 다가구 주택, 단독 주택, 다중 주택
• 다른 보증기관에 비해 소득심사가 깐깐, 대출금액이 적음

→ 소득이 충분하면서 대출을 적게 받는 사람에게 추천

 

3.2. 주택도시보증공사 (서신보) HUG

• 전세대출 보증뿐만 아니라 전세보증금반환보증을 같이 제공
• 임차보증금의 80% 조건에 따라 최대 90% 이내에서 최대 4억까지 가능
• 세개의 보증기관 중에서 유일하게 대출한도에 소득이 영향을 주지 않기 때문에 소득이 적거나 없는 상황에서 전세자금대출을 받아야하는 경우
• 다만 임대인의 소득을 보지 않기 때문에 상대적으로 임차인의 조건과 주택 시세등을 깐깐하게 체크

→ 주택 시세 대비 보증금이 80% 이하의 낮은 주택으로 입주하는 사람에게 추천

 

3.3. 서울보증보험 (안심전세) SGI

• 임차인의 신용점수와 소득에 따라 최대 5억 까지 대출이 가능
• 보증금의 80% 내에서 가장 많은 대출한도를 보증
• 신용점수와 소득에 따라 전세자금대출 한도가 달라짐

→ 소득과 신용점수가 충분하면서 많은 금액을 대출받아야 하는 사람에게 추천

 

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4. 대출 신청 절차

1. 사전상담
   계약을 하고 계약서를 가지고 대출 상담을 받는 것이 맞지만, 계약을 하고서 대출이 안나오면 낭패이기 때문에 사전에 상담을 받아보는 것이 좋습니다.
   제 경험상 서류 필요 없이 제 조건들을 물어보고 저에게 맞는 상품을 추천해 주시긴 했지만, 혹시 모르기 때문에 등기부등본을 가지고 가시는것을 추천드립니다.
2. 임대차 계약
   임대차 계약시 지불한 계약금의 영수증을 챙겨야 합니다.
3. 확정일자 받기
4. 대출 신청
   대출은 잔금일의 한달전~2주전에 신청해야 합니다.
   아래 서류와 추가적으로 필요한 서류가 있는지 사전에 확인바랍니다.
   - 본인 신분증
   - 소득 및 재직확인 서류
   - 확정일자부 임대차계약서
   - 계약금 영수증
   - 주민등록등본
   등등
5. 잔금 처리
   일반적으로 이사일과 잔금일은 동일
   일반적으로 은행이 임대인에게 대출한 보증금을 송금함
   나머지 금액은 본인이 임대인에게 송금

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5. 주의 사항 

전세자금대출을 받는 경우 절대 계약기간 내에 임의로 전입을 빼면 안됩니다. 등본의 내 거주지가 변경될 경우, 전세금 문제가 발생했을 때 우선순위에서 밀릴 수 있고, 전세자금대출 연장이 안될 수 있습니다.

혹시나 집주인이 전입을 옮겨달라는 부탁을 하더라도 절대 옮기면 안됩니다!

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정리

전세계약을 하고 싶은데 돈이 부족하여 대출을 받고 싶다면,

1. 계약하고자 하는 집을 기준으로 내가 대출이 가능한지, 얼마가 가능한지 은행에 확인한다.
2. 대출금과 내 돈으로 보증금을 마련할 수 있다면, 임대차 계약을 진행한다.
3. 임대차 계약 후 확정일자를 받는다.
4. 잔금일로부터 한달전에 전세자금대출을 신청한다.
5. 잔금일에 잔금을 치르고 가능한 빠르게 전입신고를 한다.
6. 끝 (계약기간 동안 절대 거주지 변경하지 말것)